Grasiel Grasel
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Com o comércio fechado, empregados e empregadores vivem um momento de grande preocupação sobre sua capacidade de continuar cumprindo com contratos de locação. Não ver o dinheiro entrando no caixa ou na carteira pode dificultar o pagamento de um aluguel tanto comercial quanto residencial, no entanto, como a situação de pandemia é totalmente atípica, as partes podem sempre buscar chegar a um acordo ou, caso necessário, buscar vias judiciais.
Para entender o que pode acontecer com estes contratos, o Riovale Jornal conversou com a advogada Mabel Henn, que tem ampla experiência em Direito Contratual e na resolução de litígios (conflito de interesses) que podem surgir deles. Segundo ela, a situação da pandemia enquadra um caso fortuito, quando algum fator externo às partes do contrato, um motivo de força maior, interfere na capacidade de locador ou locatário continuarem cumprindo com o que prevê o documento que assinaram.
Em primeiro lugar, a orientação é sempre buscar um acordo, para que ambos os lados saiam minimamente satisfeitos, evitando uma judicialização, no entanto, caso não seja possível chegar em um meio termo, existe base legal no Código Civil que garante uma proteção ao locador, o artigo 478. “O caso fortuito nem sempre consta no contrato, então a gente tem esse artigo que vai nos auxiliar”, explica a advogada, afirmando que já existem jurisprudências (julgamentos anteriores) favoráveis a esse respeito.
O artigo 478 do Código Civil, também chamado de “teoria da onerosidade excessiva” ou “teoria da imprevisão”, diz o seguinte:
“Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”.
CADA CASO É UM CASO
Segundo Mabel, o julgamento varia entre cada caso e suas peculiaridades, seja ele um contrato de locação residencial ou comercial. No entanto, ela afirma que, no caso de aluguéis comerciais, a tendência é que o juiz veja o caso com “outros olhos” por existirem normativas federais, estaduais ou municipais que determinaram o fechamento do comércio, o que prejudica a capacidade de pagamento tanto das obrigações com o locatário quanto com seus funcionários, envolvendo, portanto questões trabalhistas.
É sempre muito importante buscar conciliar as partes, pois, de acordo com a advogada, o tramite de um processo judicial costuma ser demorado e, mesmo amparadas, as partes sofrem um desgaste considerável. “Se um ceder um pouco e o outro também, já se encontra um bom caminho”, afirma, sempre avaliando as particularidades de cada caso, como a discussão de uma multa caso a empresa precise fechar ou da possibilidade de parcelamento de meses em atraso.
